Gdzie kończy się część wspólna, a gdzie zaczyna własność lokalowa?

Wspólnoty mieszkaniowe często stają przed dylematem: kto powinien ponosić koszty naprawy danego elementu budynku — właściciel konkretnego lokalu, czy wszyscy współwłaściciele solidarnie, na przykład poprzez wspólnotowy fundusz remontowy? Takie pytania pojawiają się regularnie i dotyczą zarówno kosztownych remontów, jak i drobnych usterek. Zobacz, gdzie kończy się część wspólna a, gdzie zaczyna własność lokalowa i co od tego zależy.

Cześć wspólna a własność lokalowa – dlaczego to ważna różnica?

O część wspólną i własność lokalową często pytamy w kontekście ponoszenia kosztów remontu. Spory pojawiają się jednak również na tle reakcji wspólnoty na działania mieszkańców podejmowane na częściach wspólnych budynku, które ci błędnie uznają za część swojej wyłącznej własności.

Właśnie dlatego tak istotne jest precyzyjne ustalenie, gdzie kończy się część wspólna, a gdzie zaczyna część lokalowa— zarówno w aspekcie prawnym, jak i użytkowym. To rozróżnienie ma bezpośredni wpływ nie tylko na koszty utrzymania nieruchomości, lecz także na zakres swobody każdego właściciela oraz obowiązki wspólnoty mieszkaniowej jako całości.

Jakie elementy bywają najbardziej sporne?

• Odpadające płytki na balkonie – czy stanowią element konstrukcyjny, za którego stan odpowiada wspólnota, czy może właściciel lokalu, jako użytkownik balkonu powinien je naprawić we własnym zakresie?
• Uszkodzone okna – jeśli okno w mieszkaniu jest nieszczelne, rama jest spróchniała albo nie działa mechanizm uchyłu, czy jego naprawa należy do właściciela, czy może do wspólnoty, jako zarządcy elewacji?
• Drzwi wejściowe do mieszkania – czy stanowią wyłącznie element lokalu, czy – w sytuacji, gdy klatka schodowa nie jest wydzieloną strefą pożarową, a drzwi posiadają określoną klasę odporności ogniowej lub dymoszczelności – należy je traktować jako element systemu zabezpieczenia przeciwpożarowego budynku? Kto w takim przypadku ponosi odpowiedzialność za wykonywanie obowiązkowych przeglądów technicznych tych drzwi – właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa?
• Baner na balkonie – właściciel wywiesza reklamę sprzedaży mieszkania, flagę lub transparent. Czy wspólnota ma prawo domagać się jego usunięcia?
• Ogródek lokalowy – właściciel mieszkania na parterze z dostępem do ogródka czuje się jak na własnej działce. Czy jednak ma pełną dowolność w nasadzeniach, montażu ogrodzenia lub budowie altanki, jeśli teren formalnie stanowi część wspólną?
• Domofon – domofon przestaje działać w mieszkaniu. Czy naprawę powinien zlecić i opłacić właściciel, czy też odpowiedzialność spoczywa na wspólnocie, jako że system domofonowy obsługuje cały budynek?
• Zabudowa loggii – właściciel zamyka loggię przeszkloną konstrukcją bez zgody wspólnoty. Czy ma do tego prawo?
• Przekształcenie fragmentu terenu wspólnego w prywatny ogródek – mieszkaniec grodzi część terenu zielonego przed oknem i użytkuje go jak własny. Czy wspólnota może nakazać likwidację takiego „ogródka”?
• Montaż klimatyzatora na elewacji – właściciel instaluje jednostkę zewnętrzną klimatyzacji na ścianie budynku lub na balkonie. Czy taka ingerencja wymaga zgody wspólnoty? Czy wspólnota, w przypadku braku jej udzielenia, może zobowiązać właściciela do usunięcia urządzenia?

To tylko niektóre z sytuacji, które mogą stanowić realne wyzwanie zarówno dla osób zarządzających nieruchomościami jak i dla mieszkańców. Choć na pierwszy rzut oka wydają się błahe, w praktyce często prowadzą do trudnych decyzji, nieporozumień i sporów na tle formalnym, organizacyjnym czy komunikacyjnym.

Jak wytyczyć granicę między częścią wspólną a własnością lokalową?

Wyraźne rozdzielenie elementów należących do części wspólnej od tych, które są przypisane do poszczególnych lokali ma duże znaczenie. Tylko jednoznaczne określenie granic odpowiedzialności pozwala uniknąć nieporozumień i skutecznie zarządzać nieruchomością. Wspólnota powinna również udzielić odpowiedzi na kilka kluczowych pytań – najlepiej, jeśli zostanie to zapisane w formie uchwały przyjętej większością głosów, przy współudziale zarządu i w razie potrzeby zasięgnięciu opinii prawnej:

• kto ponosi koszty ewentualnych napraw lub wymiany,
• kto podejmuje decyzje o zmianach i modernizacjach,
• czy dane działanie wymaga zgody wspólnoty lub zarządu,
• jakie przepisy mają zastosowanie – techniczne, przeciwpożarowe, budowlane, a nawet z zakresu ochrony własności intelektualnej (np. w przypadku banerów lub instalacji na elewacjach).

W dalszej części artykułu przeanalizujemy przepisy ustawy o własności lokali, omówimy konkretne przykłady urządzeń, instalacji i systemów, które wspólnoty mieszkaniowe – w praktyce – zaliczają do części wspólnej lub lokalowej, a także przyjrzymy się orzecznictwu sądowemu, które precyzuje granice odpowiedzialności między właścicielem lokalu a wspólnotą.

Część wspólna – co mówi prawo?

Zgodnie z art. 3 ust. 2 Ustawy o własności lokali: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”

W praktyce oznacza to, że wszystko, co nie jest przypisane do wyłącznego korzystania przez właściciela konkretnego lokalu, należy do części wspólnej. Pozostałe elementy – objęte prawem własności indywidualnej – stanowią część lokalową.

Wspólnoty mieszkaniowe, w drodze uchwał i regulaminów, często doprecyzowują ten podział, wskazując, które elementy infrastruktury budynku oraz jego otoczenia zaliczane są do nieruchomości wspólnej. Poniżej przedstawiamy najczęściej powtarzające się przykłady wraz z określeniem granicy, gdzie kończy się część wspólna, a zaczyna lokalowa:

Elementy zaliczane do części wspólnej:

• Ściany konstrukcyjne – wraz z elementami architektonicznymi, takimi jak pionowe panele szklane przy balkonach i oknach.
• Ściany działowe pomiędzy lokalami, z wyłączeniem ścian usytuowanych wewnątrz poszczególnych lokali.
• Elementy konstrukcyjne balkonów i tarasów – w tym płyty balkonowe (łącznie z ich spodem), płyty tarasowe oraz stropy między kondygnacjami (bez podłoży, posadzek i tynków).
• Przewody i kanały wentylacyjne z kominami, z wyłączeniem kratek wentylacyjnych i filtrów w lokalach.
• Instalacja przeciwpożarowa.
• Instalacja centralnego ogrzewania – obejmująca również grzejniki i zawory grzejnikowe.
• Instalacja elektryczna – od złącza do zabezpieczenia przedlicznikowego lokalu lub licznika lokalu, a także cała instalacja obsługująca części wspólne.
• Instalacja wodociągowa (ciepłej i zimnej wody) – od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym budynku do wodomierza w lokalu włącznie.
• Instalacja kanalizacyjna – od pierwszej studzienki rewizyjnej przy budynku, w tym poziomy i piony, do trójnika (włącznie) łączącego lokal z instalacją.
• Zbiorcze instalacje telekomunikacyjne – do łącznika w szachcie teletechnicznym, przekazane na rzecz wspólnoty.
• Inne instalacje przekazane wspólnocie, w zakresie, w jakim nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
• Tereny zielone i utwardzone – znajdujące się na działkach, na których posadowione są budynki.
• System retencji wody – w tym dachy zielone, kaskady, zbiorniki retencyjne oraz związane z nimi urządzenia instalacyjne.
• Dachy budynków – wraz z pełną infrastrukturą techniczną.
• Fundamenty oraz murki oporowe – również te, które wyznaczają granice ogródków przy lokalach.
• Ciągi komunikacyjne – w tym klatki schodowe i korytarze.
• Okienna stolarka aluminiowa i drewniana – na klatkach schodowych i w częściach wspólnych.
• Drzwi wejściowe do klatek schodowych oraz drzwi przeciwpożarowe oddzielające strefy pożarowe.
• Windy – wraz z szybem, maszynownią i zasilaniem.
• Pomieszczenia techniczne i administracyjne – w tym węzły cieplne, rozdzielnie elektryczne i teletechniczne, przyłącza wodne, hydrofornie, pomieszczenia gospodarcze, wentylatornie, separatory itp.

W przypadku hal garażowych, które stanowią część wspólną nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zapewnienie stałej konserwacji urządzeń i systemów, w tym bram wjazdowych, oświetlenia, wentylacji, instalacji przeciwpożarowej oraz systemu kontroli dostępu.

Elementy niezaliczane do części wspólnej:

• Dodatkowe elementy wykończeniowe znajdujące się na balkonach, tarasach oraz w ogródkach przynależnych do lokali, które podlegają konserwacji i utrzymaniu przez właściciela lokalu (np. terakota, deski drewniane lub inne warstwy wykończeniowe/użytkowe itp.).
• Okna, drzwi balkonowe oraz framugi.
• Drzwi wejściowe do lokali, wraz z futrynami i progami.
• Instalacja wodociągowa (ciepłej i zimnej wody) – za wodomierzem lokalowym.
• Instalacja kanalizacyjna – pozioma w obrębie lokalu.

W przypadku części wspólnych oddanych do wyłącznego użytku konkretnego właściciela (np. balkony, tarasy, ogródki przynależne do lokali), obowiązek codziennej opieki, bieżącej konserwacji oraz utrzymania spoczywa na osobie korzystającej z danej przestrzeni. Wszelkie zmiany przeznaczenia tych powierzchni, ich przebudowa lub zabudowa – w tym montaż zadaszeń, ogrodzeń czy zabudów szklanych – wymagają uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej, analogicznie jak w przypadku innych elementów części wspólnej.

Skąd wiadomo, kto ponosi koszty naprawy lub utrzymania?

Jeśli dany element należy do części wspólnej, koszty jego naprawy lub wymiany pokrywane są ze środków wspólnoty – najczęściej z funduszu remontowego lub bieżącego planu gospodarczego. W takim przypadku wszyscy właściciele lokali ponoszą koszty proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości wspólnej.

Jeśli natomiast element należy do lokalu, obowiązek jego utrzymania i naprawy spoczywa na właścicielu danego mieszkania. W praktyce pojawiają się również sytuacje mieszane – na przykład grzejniki, które formalnie należą do części wspólnej, ale ich wymiana odbywa się na koszt właściciela, po wcześniejszym uzyskaniu zgody wspólnoty. Tego typu wyjątki warto jasno opisać w uchwałach lub regulaminie.

Części wspólne – gdzie najczęściej pojawiają się wątpliwości?

Niektóre elementy budynku szczególnie często budzą pytania i różne interpretacje. Najczęściej są to:

• Okna – czy należą do lokalu, czy do wspólnoty? Kto powinien je wymienić?
• Grzejniki i zawory – dlaczego właściciel nie może samodzielnie zdemontować lub wymienić grzejnika na inny model?
• Balkony i tarasy – gdzie dokładnie przebiega granica między częścią konstrukcyjną (wspólną), a wykończeniem (prywatnym)?
• Ogródki przy lokalach parterowych – czy mogę je ogrodzić i dowolnie urządzić?

Aby zminimalizować ryzyko sporów i niejasności, warto wdrożyć kilka sprawdzonych zasad:

• Przyjąć uchwałę wspólnoty, która jasno określi, co należy do części wspólnej, a co do lokalu. Najlepiej opracować taki dokument we współpracy z prawnikiem specjalizującym się w ustawie o własności lokali.
• Regularnie informować mieszkańców o obowiązujących zasadach – np. przez ogłoszenia, wiadomości e-mail, tablice informacyjne lub zebrania.
• Korzystać z opinii prawnych w razie wątpliwości co do konkretnych przypadków – lepiej wyjaśnić coś na etapie planowania niż później toczyć spór.
• Konsekwentnie egzekwować ustalone reguły – jeśli zarząd lub wspólnota nie reagują na ich łamanie, daje to nieformalny sygnał, że zasady można ignorować. A to otwiera drogę do kolejnych naruszeń i konfliktów.

Przejrzyste zasady i równe traktowanie wszystkich właścicieli to fundament dobrze funkcjonującej wspólnoty mieszkaniowej. Warto je wspólnie wypracować, jasno zapisać i konsekwentnie stosować w praktyce.

Nie zawsze jednak okazuje się to wystarczające. Zdarza się, że właściciel – niezadowolony z decyzji zarządu lub wspólnoty – decyduje się na dochodzenie swoich racji na drodze sądowej. Dotyczy to najczęściej sytuacji, w których:

• wspólnota odmawia sfinansowania naprawy elementu budynku, który według właściciela powinien zostać zakwalifikowany jako część wspólna,
• zarząd nie wyraża zgody na czynność lub inwestycję planowaną przez mieszkańca (np. zabudowę balkonu, montaż klimatyzatora czy prace w ogródku),
• podjęto uchwałę, która – w ocenie właściciela – narusza jego prawa lub przekracza kompetencje wspólnoty.

Sądy powszechne, a także Sąd Najwyższy, wielokrotnie wypowiadały się już w tego typu sprawach, wskazując granice odpowiedzialności oraz interpretując przepisy ustawy o własności lokali. 

Poniżej przedstawiamy kilka przykładów orzecznictwa, które mogą być pomocne zarówno dla mieszkańców, jak i zarządców nieruchomości przy podejmowaniu decyzji i rozwiązywaniu sporów.

1. Uchwała Sądu Najwyższego z 21.02.2013 r. (III CZP 65/12)

Sąd Najwyższy uznał, że instalacja centralnego ogrzewania (CO) wraz z grzejnikami i zaworami znajdującymi się w lokalach należy do części wspólnej, o ile stanowi integralny system ogrzewania całego budynku.

• Wyrok SN z 19.03.2002 r. (IV CKN 802/00)

Sąd wskazał, że jeżeli dany element służy wyłącznie jednemu lokalowi, a jego uszkodzenie nie wpływa na inne lokale lub nieruchomość wspólną — to jest to część lokalu.

• Wyrok SA w Warszawie z 30.10.2014 r. (I ACa 594/14)

Dotyczył sporu o naprawę tarasu. Sąd orzekł, że konstrukcja tarasu należy do części wspólnej, natomiast jego powierzchnia użytkowa (np. deski, płytki) jest po stronie właściciela lokalu z bezpośrednim dostępem.

• Wyrok Sądu Najwyższego z 26 maja 2017 r. (I CSK 574/16)

Sąd Najwyższy uznał, że samowolna przebudowa części wspólnej (np. przebudowa konstrukcji budynku, murów czy otworów elewacyjnych) bez zgody wspólnoty wymaga przywrócenia stanu pierwotnego. W sprawie dotyczącej zamurowania witryn i ścian zewnętrznych wspólnota skutecznie domagała się sądowego nakazu przywrócenia poprzedniego stanu.

• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 8 lipca 2016 r. (I C 2785/13)

W sporze dotyczącym banera i ogłoszeń na elewacji sąd uznał, że drzwi wejściowe do lokalu nie stanowią części wspólnej, więc właściciel miał prawo do umieszczenia tam ogłoszenia bez zgody wspólnoty. Jednak dotyczącego balkonu baneru sąd umorzył, gdyż właściciel sam usunął element przed terminem rozprawy.

Granica między częścią wspólną a lokalową bywa niejednoznaczna – często nie wynika z samego położenia danego elementu, lecz z jego funkcji i znaczenia dla budynku jako całości. To, co intuicyjnie uznajemy za „nasze” – jak balkon, grzejnik czy fragment ogródka – w świetle przepisów może być uznane za część wspólną, za którą odpowiedzialność ponosi cała wspólnota.

Dlatego tak ważne jest, aby wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały jasno określiła zasady korzystania z poszczególnych elementów nieruchomości oraz przypisała odpowiedzialność za ich utrzymanie. Im bardziej precyzyjnie zdefiniowane reguły, tym mniej miejsca na dowolną interpretację – a tym samym mniej konfliktów. Warto również znać podstawowe przepisy i orzecznictwo, ponieważ wiele sporów, które trafiają do sądów, mogłoby zostać unikniętych dzięki świadomości prawnej i rozmowie na wczesnym etapie.

Jeśli masz wątpliwości, czy dany element – balkon, loggia, klimatyzator, okno czy ogródek – należy do Twojej wyłącznej dyspozycji, czy jednak podlega wspólnym regułom, nie działaj na własną rękę. Zwróć się do zarządu wspólnoty, zapytaj o zdanie lub skonsultuj się z prawnikiem. W wielu przypadkach jedno dobrze zadane pytanie pozwala uniknąć nieporozumień, kosztów i napięć sąsiedzkich.

Warto też pamiętać, że to, co jednej osobie może wydawać się drobną przeróbką czy neutralnym dodatkiem, dla innych może być ingerencją w przestrzeń wspólną lub zaburzeniem estetyki budynku. Wspólne zasady – jasne, znane i przestrzegane – pomagają uniknąć subiektywnych ocen i dają wszystkim mieszkańcom poczucie sprawiedliwego traktowania.

Wspólnota mieszkaniowa to nie tylko współwłasność murów – to także współodpowiedzialność za przestrzeń, w której wszyscy żyjemy. Warto dbać o nią razem – z rozwagą, szacunkiem i zrozumieniem dla wspólnych interesów.