FAQ

Nie – wspólnota nie może odmówić właścicielowi wglądu do dokumentów dotyczących nieruchomości wspólnej, w tym zawartych umów. Zgodnie z art. 27 Ustawy o własności lokali, każdy właściciel ma prawo do wglądu w dokumentację wspólnoty.

Dokumenty powinny zostać udostępnione w sposób umożliwiający ich zapoznanie się, również w formie elektronicznej, jeśli są dostępne w tej postaci. Jeśli więc poprosisz o przesłanie umów
e-mailem, zarząd (lub administrator) powinien to umożliwić, o ile nie zachodzą ku temu konkretne przeszkody techniczne lub organizacyjne.

Montaż prywatnej ładowarki do samochodu elektrycznego (np. w garażu podziemnym) jest możliwy, ale wymaga spełnienia określonych warunków formalnych. Tego rodzaju inwestycja zazwyczaj wiąże się z ingerencją w elementy wspólne nieruchomości (np. instalacje elektryczne, ściany, licznik główny), dlatego wymagana jest zgoda wspólnoty.

Co należy zrobić krok po kroku:

1. Złożyć wniosek do zarządu wspólnoty lub administratora, który powinien zawierać:

• opis planowanego montażu (typ ładowarki, jej moc, lokalizacja),
• informację, czy będzie konieczne podłączenie do instalacji wspólnej, czy planowane jest oddzielne przyłącze,
• schemat lub projekt instalacji (jeśli jest dostępny),
• dane wykonawcy i potwierdzenie, że instalacja będzie wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami.

2. Uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Zgoda może zostać udzielona przez zarząd (jeśli posiada stosowne umocowanie) lub na podstawie uchwały właścicieli lokali. Wspólnota może również wymagać dodatkowej opinii elektryka lub projektanta w zakresie bezpieczeństwa i obciążenia instalacji budynku.

3. Zadbać o niezależne rozliczenie zużytej energii. Najlepszym rozwiązaniem jest osobne przyłącze z własnym licznikiem energii. Jeżeli jednak korzystasz z instalacji wspólnej, należy ustalić sposób rozliczeń (np. zainstalowanie podlicznika i zwrot kosztów do wspólnoty).

4. Zlecić montaż uprawnionej firmie – montaż powinien zostać wykonany zgodnie z przepisami prawa budowlanego i energetycznego. Po zakończeniu prac warto uzyskać dokumentację powykonawczą, np. protokoły pomiarów czy schemat instalacji.

Czego nie wolno:

• Nie wolno montować ładowarki bez zgody wspólnoty. Samowolna instalacja może skutkować obowiązkiem demontażu i obciążeniem kosztami przywrócenia stanu pierwotnego. Właściciel ponosi też odpowiedzialność za ewentualne szkody w instalacji wspólnej (np. zwarcia, przeciążenia).
• Nie wolno pomijać przepisów przeciwpożarowych. W budynkach mogą obowiązywać indywidualne zakazy montażu ładowarek, wynikające z oceny ppoż. – szczególnie w garażach zamkniętych i podziemnych.
• Warto sprawdzić, czy wspólnota posiada ekspertyzę elektryczną określającą możliwości montażu takich urządzeń. Należy się do niej dostosować – także w przypadku zakazów lub ograniczeń.

Choinka oraz inne odpady roślinne (np. liście, trawa, gałęzie) zaliczane są do kategorii BIO, ale sposób ich odbioru zależy od lokalnych zasad gospodarki odpadami.

Gdzie wyrzucić choinkę:

• Po świętach (styczeń/luty) wiele gmin wyznacza terminy odbioru naturalnych choinek. Przed wystawieniem należy upewnić się, kiedy i gdzie odbywa się zbiórka (np. przy altanie śmietnikowej) – wspólnoty mieszkaniowe zwykle wskazują konkretne miejsce, w którym można tymczasowo składać choinki do czasu odbioru przez gminę. Z choinki należy usunąć wszelkie ozdoby, doniczkę oraz ziemię.
• Jeżeli choinka zmieści się w brązowym pojemniku, można ją rozdrobnić i wyrzucić jako odpady BIO, pod warunkiem, że jest naturalna i nie zawiera ziemi, doniczki ani żadnych sztucznych dodatków.
• Choinkę, gałęzie czy inne zielone odpady można bezpłatnie dostarczyć do PSZOK-u (Punktu Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych – szczególnie w przypadku większych ilości np. po porządkach ogrodowych.

Gdzie wyrzucić inne rośliny i odpady zielone:

Liście, skoszoną trawę, gałęzie, przekwitłe rośliny doniczkowe można wyrzucać do pojemnika BIO (bez doniczek, ziemi i plastiku). Z kolei większe ilości można oddać do PSZOK-u lub sprawdzić, czy i na jakich zasadach gmina prowadzi sezonowe zbiórki odpadów zielonych.

Czego nie wolno:

• wrzucać choinki (całej lub rozdrobnionej) do pojemników na odpady zmieszane,
• pozostawiać luzem choinki lub innej roślinności przy śmietniku poza terminem zbiórki,
• doniczki i ozdoby należy wyrzucać zgodnie z ich rodzajem (plastik, szkło, zmieszane).

Zużyty sprzęt elektryczny i elektroniczny (tzw. elektrośmieci), a także baterie i akumulatory, nie mogą być wyrzucane do zwykłych pojemników na odpady komunalne. Zawierają one substancje szkodliwe dla środowiska i powinny być przekazywane do specjalnie wyznaczonych punktów zbiórki.

Jak legalnie pozbyć się elektrośmieci?

1. Oddanie do PSZOK-u (Punktu Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych)
   Większość miast i gmin umożliwiają bezpłatne oddanie elektrośmieci (np. zużytego telewizora, komputera, suszarki, żelazka) w lokalnym PSZOK-u.
   Przed oddaniem warto sprawdzić lokalizację i godziny otwarcia punktu oraz zasady przyjmowania konkretnego rodzaju sprzętu (np. duże AGD, elektronika osobista).
2. Oddanie przy zakupie nowego sprzętu
   Sklepy oferujące sprzedaż sprzętu RTV/AGD mają obowiązek przyjąć zużyty sprzęt w systemie „1 za 1” (czyli przy zakupie nowego urządzenia możesz bezpłatnie oddać stare tego samego typu).
3. Zgłoszenie odbioru dużych elektrośmieci
   W niektórych miastach istnieje możliwość bezpłatnego zamówienia odbioru dużych elektroodpadów (np. lodówki, pralki) bezpośrednio z domu. Najlepiej sprawdzić dostępność tej usługi na stronie internetowej lokalnego PSZOK-u lub organizacji zajmującej się odzyskiem elektrośmieci – np. ElektroEko czy Elektryczne Śmieci.

Gdzie wyrzucić zużyte baterie i akumulatory?

Zużyte baterie można oddać do:

• specjalnych pojemników na baterie, które często znajdują się w sklepach, szkołach, urzędach,
• lokalnego PSZOK-u,
• punktów sprzedaży, które prowadzą zbiórkę baterii (np. markety z elektroniką).

Czego nie wolno:

• wyrzucać elektrośmieci ani baterii do pojemników na odpady komunalne (grożą za to kary),
• zostawiać ich przy śmietnikach, na klatkach schodowych, w piwnicach czy na chodniku,
• porzucać ich w miejscach niedozwolonych, takich jak lasy, nieużytki czy pobocza dróg – to wykroczenie, a w przypadku większych ilości sprzętu może być traktowane jako przestępstwo przeciwko środowisku.

Stare meble zaliczają się do odpadów wielkogabarytowych – nie wolno ich wyrzucać do zwykłych kontenerów. Ich odbiór odbywa się na specjalnych zasadach ustalanych przez gminę lub wspólnotę.

Jakie są możliwości:

Wystawienie w dniu zbiórki odpadów wielkogabarytowych

1. Większość miast i gmin organizują cykliczne odbiory mebli i innych dużych odpadów (np. raz w miesiącu lub kwartale). Planując wyrzucenie gabarytów, warto wcześniej sprawdzić, kiedy i gdzie należy je wystawić:
2. ustalić termin najbliższej zbiórki (np. w harmonogramie gminy lub u administratora),
3. przygotowywać meble do odbioru i wystawić je we wskazane miejsce – zazwyczaj przy altanie śmietnikowej – najwcześniej dzień przed terminem wywozu.

Oddanie do PSZOK-u (Punktu Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych)

Stare meble można samodzielnie zawieźć do PSZOK-u. Przyjęcie odpadów wielkogabarytowych jest zazwyczaj bezpłatne dla mieszkańców danej gminy (w ramach ustalonego limitu).
Przed oddaniem warto sprawdzić adres i godziny otwarcia punktu oraz zasady przyjmowania dużych gabarytów i ew. ograniczenia ilościowe.

Skorzystanie z usług prywatnych firm

Jeśli nie możesz czekać na zbiórkę lub masz większą ilość odpadów, możesz zlecić odbiór firmie komercyjnej – jest to wtedy usługa odpłatna i wyceniana indywidualnie w zależności od ilości odpadów.

Czego nie wolno:

• Nie wolno wyrzucać starych mebli do zwykłych pojemników na odpady komunalne.
• Nie należy ich pozostawiać przy altanie śmietnikowej poza wyznaczonym terminem zbiórki.
• Zakazane jest również pozostawianie mebli na klatkach schodowych, w hali garażowej. Takie postępowanie może zostać uznane za zaśmiecanie przestrzeni wspólnej lub stwarzanie zagrożenia pożarowego i skutkować mandatem albo obciążeniem właściciela kosztami uprzątnięcia.
• Nie wolno porzucać starych mebli w miejscach niedozwolonych, takich jak lasy, pobocza dróg, nieużytki czy tereny sprawiające wrażenie opuszczonych lub niewykorzystywanych. Takie działanie stanowi zaśmiecanie przestrzeni publicznej lub środowiska i jest wykroczeniem, a w niektórych przypadkach – przestępstwem przeciwko środowisku.

Odpady remontowe, w tym gruz, nie mogą być wyrzucane do standardowych osiedlowych pojemników na śmieci. To osobna kategoria odpadów, której sposób usunięcia regulują przepisy prawa oraz zasady obowiązujące we wspólnocie mieszkaniowej.

Co należy zrobić:

Zamówić kontener lub gruzbag na własny koszt

Można skorzystać z usług firmy odbierającej odpady budowlane, zamawiając:

• kontener (najczęściej o pojemności 3–7 m³), lub
• gruzbag – czyli elastyczny worek na gruz o pojemności ok. 1 m³ (łatwiejszy do ustawienia przy mniejszych remontach).

Przed podstawieniem kontenera lub gruzbaga należy uzgodnić lokalizację z administratorem wspólnoty lub, w przypadku zajęcia terenu (np. miejsca parkingowego, chodnika) należącego do miasta lub gminy, uzyskać zgodę właściwego urzędu.

Samodzielnie dostarczyć gruz do PSZOK-u
Punkt Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych (PSZOK) przyjmuje odpady poremontowe od mieszkańców – często bezpłatnie, do określonego limitu. Przed wizytą warto sprawdzić lokalizację najbliższego PSZOK-u oraz zasady przyjmowania tego rodzaj odpadów i wymaganych dokumentów (np. potwierdzenie zamieszkania).

Czego nie wolno:

Nie wolno wyrzucać gruzu ani odpadów poremontowych do osiedlowych pojemników na odpady komunalne, niezależnie od ich rodzaju (zmieszane, szkło, plastik).
Nie wolno również porzucać ich w miejscach niedozwolonych, takich jak lasy, pobocza dróg, nieużytki czy tereny „wydające się” opuszczone lub niewykorzystywane. Takie działanie stanowi zaśmiecanieprzestrzeni publicznej lub środowiska i jest wykroczeniem, a w niektórych przypadkach przestępstwem przeciwko środowisku.

Może to skutkować:
– mandatem do 500 zł lub grzywną do 5000 zł (na podstawie Kodeksu wykroczeń),
– koniecznością pokrycia kosztów uprzątnięcia terenu,
– odpowiedzialnością karną, jeśli szkody są poważne (art. 183 § 1 Kodeksu karnego).

Dlatego odpady poremontowe należy zawsze usuwać zgodnie z obowiązującymi przepisami i w porozumieniu z administratorem wspólnoty.

Możliwość przechowywania roweru na terenie osiedla zależy od dostępnej infrastruktury oraz zasad obowiązujących we wspólnocie mieszkaniowej – w szczególności regulaminu porządkowego, a także powszechnie obowiązujących przepisów, np. z zakresu ochrony przeciwpożarowej.

Gdzie w takim razie można przechowywać rower?

• W mieszkaniu lub na balkonie
  Przechowywanie roweru w lokalu mieszkalnym lub na balkonie nie jest zabronione przepisami prawa. Należy jednak zachować szczególną ostrożność w przypadku rowerów elektrycznych, zwłaszcza z wymiennymi bateriami litowo-jonowymi, które w razie uszkodzenia lub niewłaściwego ładowania mogą ulec przegrzaniu, a w skrajnych przypadkach – samozapłonowi. Dlatego zaleca się ładowanie jednośladów elektrycznych zgodnie z instrukcją producenta i pod nadzorem. Warto również sprawdzić, czy wspólnota nie wprowadziła ograniczeń dotyczących wnoszenia rowerów przez klatkę schodową – np. z uwagi na czystość, estetykę lub ryzyko uszkodzeń ścian i wind.
• W komórce lokatorskiej
  Rower można przechowywać również w przypisanej do lokalu komórce lokatorskiej. W przypadku rowerów elektrycznych zaleca się szczególną ostrożność przy ładowaniu baterii. Powinno się to odbywać zgodnie z instrukcją producenta i najlepiej pod nadzorem, ze względu na ryzyko przegrzania, a w skrajnych przypadkach – samozapłonu.
  W niektórych wspólnotach obowiązywać mogą dodatkowe zasady dotyczące przechowywania i ładowania rowerów elektrycznych w komórkach – np. zakaz podłączania ładowarek. Warto sprawdzić, czy takie zapisy znajdują się w regulaminie porządkowym wspólnoty.
• W rowerowni (jeśli taka została wyznaczona)
  Coraz częściej spotykamy się z tym, że w budynkach znajdują się specjalnie wyznaczone pomieszczenia do przechowywania rowerów.  Podczas korzystania z rowerowni należy pamiętać o zasadach wspólnego użytkowania, takich jak każdorazowe zamykanie drzwi, nieutrudnianie przejścia innym mieszkańcom i zachowanie ostrożności wobec cudzej własności. Wspólnota może wprowadzić regulamin rowerowni, określający m.in. sposób oznaczania rowerów, czas ich przechowywania, a także zasady ładowania rowerów elektrycznych – np. tylko pod nadzorem. Z tymi zasadami warto zapoznać się wcześniej.
• Na zewnętrznych stojakach rowerowych
  Rower można przypiąć do ogólnodostępnych stojaków zlokalizowanych na terenie osiedla. Należy jednak pamiętać, że są to miejsca niezabezpieczone, dlatego zaleca się korzystanie z solidnych zapięć, np. typu U-lock.
• Na miejscu postojowym w garażu podziemnym
  Rower może być przechowywany na własnym miejscu postojowym, o ile nie utrudnia to korzystania z garażu innym użytkownikom (np. samochód nie wystaje poza wyznaczony obrys miejsca). W niektórych wspólnotach dopuszcza się także montaż wieszaków rowerowych na ścianie. Przed ich zamontowaniem warto upewnić się, czy zostało to formalnie dopuszczone i na jakich warunkach (np. na podstawie regulaminu garażu lub po uzyskaniu zgody zarządu).

Gdzie na pewno nie wolno przechowywać roweru?

Przepisy przeciwpożarowe zabraniają przechowywania rowerów na klatkach schodowych, w przejściach, pod schodami czy przy wyjściach ewakuacyjnych.
Rower pozostawiony w takich miejscach:

• może utrudniać ewakuację i stwarzać zagrożenie,
• może zostać usunięty przez administrację,
• może być podstawą do skargi sąsiedzkiej lub mandatu od straży pożarnej.

Zabudowa balkonu/tarasu jest możliwa, ale wymaga spełnienia określonych formalności. Mimo że balkon/taras przylega do mieszkania, jest częścią wspólną budynku, a jego wygląd wpływa na elewację i estetykę całego obiektu.

Co należy zrobić?

1. Przed przystąpieniem do prac związanych z zabudową balkonu/tarasu wymagane jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej. W tym celu należy złożyć wniosek do zarządu lub administratora, zawierający m.in. opis planowanej zabudowy, rysunki techniczne, wizualizację lub inne materiały pomocnicze.
2. Zgoda powinna zostać udzielona w formie uchwały właścicieli lokali, ponieważ zabudowa balkonu/tarasu wiąże się z ingerencją w część wspólną nieruchomości (elewację i/lub konstrukcję budynku), co, zgodnie z art. 22 ust. 3 Ustawy o własności lokali, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
3. W zależności od rodzaju i zakresu planowanej zabudowy, może być również konieczne dokonanie zgłoszenia robót budowlanych lub uzyskanie pozwolenia na budowę – szczególnie wtedy, gdy konstrukcja wpływa na parametry techniczne budynku (np. nośność, wentylację, bezpieczeństwo pożarowe).
   To, czy dana zabudowa wymaga zgłoszenia czy pozwolenia, zależy od jej rodzaju i konstrukcji – dlatego najlepiej wcześniej skontaktować się z lokalnym urzędem (wydziałem architektury lub urbanistyki), który udzieli szczegółowych informacji.
4. Zabudowa balkonu/tarasu powinna być wykonana przez uprawnioną firmę, zgodnie z przepisami prawa budowlanego i obowiązującymi normami technicznymi. Konstrukcja nie może naruszać integralności technicznej budynku, czyli nie może osłabiać jego konstrukcji nośnej ani zmieniać sposobu działania instalacji (np. wentylacyjnych, odwodnieniowych). Ponadto nie może stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwamieszkańców – np. przez ryzyko oderwania czy pożaru.

Uwaga:

Samowolna zabudowa balkonu, bez zgody wspólnoty i wymaganych formalności, może skutkować:

• nakazem demontażu,
• mandatem lub grzywną,
• żądaniem przywrócenia budynku do stanu pierwotnego na koszt właściciela.

Montaż klimatyzacji jest możliwy, jednak jeśli jednostka zewnętrzna ma zostać umieszczona na elewacji, balkonie, dachu lub w hali garażowej – czyli na częściach wspólnych budynku – konieczne jest wcześniejsze uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Co należy zrobić?

1. Proces należy rozpocząć od złożenia wnioskudo zarządu lub administratora wspólnoty.
   W dokumencie należy: opisać planowany montaż oraz lokalizację jednostki, określić sposób odprowadzania skroplin, dołączyć szkic lub projekt techniczny i podać dane wykonawcy.
2. Zgoda może być wydana przez zarząd wspólnoty (jeśli posiada stosowne upoważnienie) lub wymagać będzie podjęcia uchwały właścicieli.
3. Po uzyskaniu zgody można przystąpić do montażu klimatyzacji przez wybraną firmę, z zachowaniem ewentualnych warunków określonych przez wspólnotę.
4. Przy wyborze klimatyzacji należy zwrócić uwagę na poziom hałasu emitowanego przez urządzenie – nie może on przekraczać dopuszczalnych norm określonych w przepisach.

Zgodnie z § 326 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie:

„Dopuszczalny poziom hałasu w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi nie powinien przekraczać wartości określonych w Polskiej Normie.

Obowiązująca norma PN-B-02151-2:2018-01 przewiduje m.in.: 35 dB w dzień i 25 dB w nocy
– w pomieszczeniach mieszkalnych”.

👉 Oznacza to, że poziom hałasu przenikającego do wnętrza mieszkania (np. od jednostki zewnętrznej klimatyzatora) przy zamkniętych oknach nie może przekroczyć tych wartości. W przeciwnym razie może stanowić podstawę do zgłoszenia uciążliwości przez sąsiadów.

Uwaga:
Montaż klimatyzacji bez wymaganej zgody wspólnoty może skutkować żądaniem demontażu urządzenia i przywróceniem elewacji do stanu pierwotnego – na koszt właściciela lokalu.

W przypadku wystąpienia awarii/uszkodzenia w lokalu, które nie dotyczą bezpośrednio elementów typowego wyposażenia mieszkania, w tym sprzętu AGD, należy zgłosić taką sytuację do konserwatora odpowiedzialnego za obsługę techniczną wspólnoty (dane kontaktowe powinny być podane na tablicy ogłoszeń lub stronie internetowej wspólnoty).

Konserwator oceni, czy usterka dotyczy elementów należących do lokalu mieszkalnego, czy też części wspólnej budynku:

1. Jeśli awaria/uszkodzenie dotyczy elementów wewnątrz mieszkania, takich jak cieknący kran, nieszczelny wężyk przy toalecie czy uszkodzona klamka okienna – odpowiedzialność za naprawę i jej koszty ponosi właściciel lokalu.
2. Jeśli jednak usterka jest wynikiem uszkodzenia części wspólnych nieruchomości (np. przeciek z dachu, nieszczelność pionu wodnego skutkująca zalaniem), koszt naprawy pokrywa wspólnota mieszkaniowa.

W przypadku szkód powstałych na skutek awarii części wspólnej (np. zalania mieszkania), mieszkaniec może zgłosić szkodę w ramach ubezpieczenia wspólnoty, o ile taka polisa została zawarta. W takiej sytuacji warto skontaktować się z administratorem, który wskaże dalsze kroki związane ze zgłoszeniem do ubezpieczyciela.

Współczynnik własności (prawne określenie to udział w nieruchomości wspólnej), jest to wielkość udziałowa przypadająca na dany lokal. Wielkość tę określa się jako stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi powierzchni.

Wielkość udziałowa (współczynnik własności) stanowi podstawę do ustalania wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz, co ważne do liczenia głosów podczas podejmowania uchwał we wspólnocie.

Co to oznacza w praktyce?

Podczas głosowania nad uchwałami głosy nie są liczone „jeden właściciel = jeden głos”, lecz waga głosu zależy od wielkości udziału danego właściciela w nieruchomości wspólnej.Czyli osoba, która posiada większy lokal, a więc większy udział (współczynnik), ma „więcej głosów” niż właściciel mniejszego mieszkania.

Przykład:

Jeśli wszystkie samodzielne lokale w budynku mają łączną powierzchnię użytkową 1 000 m², a Twój lokal ma 50 m², to Twój udział wynosi 5% (0,05). Głosując nad uchwałą, Twój głos liczony jest jako 5% (0,05) wszystkich głosów.

Możliwa jest zmiana systemu głosowania, które mogłoby się odbywać na zasadzie „jeden właściciel = jeden głos” (tzw. głosowanie osobowe), ale taka zmiana musi być zaakceptowana przez większość właścicieli lokali w drodze uchwały, nad którą głosowanie odbywa się tradycyjnie, czyli w oparciu o udziały.

Opłaty eksploatacyjne to miesięczne opłaty (płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca), które właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej wnoszą na pokrycie kosztów bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej. Dzięki nim możliwe jest utrzymanie budynku w dobrym stanie technicznym, estetycznym i prawnym. Nie zaliczamy do nich opłat za media zużywane w lokalach (jak prąd czy woda w mieszkaniu).

Co zazwyczaj obejmują opłaty eksploatacyjne?

• wynagrodzenie zarządcy lub administratora wspólnoty,
• koszty sprzątania części wspólnych (klatki schodowe, piwnice, otoczenie budynku),
• koszty energii elektrycznej w częściach wspólnych (np. oświetlenie klatek, piwnic, wind, domofonów),
• konserwacja i przeglądy techniczne (np. windy, instalacje gazowe, elektryczne, kominowe),
• ubezpieczenie budynku, podatki i opłaty administracyjne,
• drobne naprawy i bieżące utrzymanie części wspólnych,
• koszty zarządu nieruchomością wspólną (np. prowadzenie dokumentacji, zebrania, księgowość).

Ważne:

Opłaty eksploatacyjne są naliczane proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej, zazwyczaj w przeliczeniu na m² lokalu. Ich wysokość ustalana jest na podstawie planu gospodarczego wspólnoty, zatwierdzanego uchwałą przez właścicieli lokali reprezentujących ponad 50% udziałów.

Część wspólna budynku obejmuje te elementy nieruchomości, które nie są przeznaczone do wyłącznego użytku jednego właściciela. Obejmuje wszystko, co służy funkcjonowaniu całego obiektu i pozostaje poza indywidualną własnością. Jej utrzymanie stanowi wspólną odpowiedzialność wszystkich członków wspólnoty.

Każdy właściciel lokalu posiada udział w nieruchomości wspólnej, który określa się jako stosunek:

powierzchnia użytkowa lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi

Do części wspólnych budynku należą m.in.:

• elementy konstrukcyjne budynku: fundamenty, ściany nośne, dach, stropy,
• klatki schodowe i korytarze (poza lokalami),
• szyby i urządzenia dźwigowe (windy),
• instalacje wspólne, takie jak: wodociągowa, kanalizacyjna, grzewcza, gazowa, elektryczna
• poddasze, piwnice, pralnie, suszarnie, jeśli nie zostały przypisane do konkretnego lokalu,
• elewacja i wejścia do budynku,
• teren wokół budynku, jeżeli należy do wspólnoty (np. chodniki, trawniki, parkingi).

Korzystanie z części wspólnych – co warto wiedzieć?

• każdy właściciel ma prawo korzystać z części wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem – np. może poruszać się po klatce schodowej, korzystać z windy czy wchodzić na teren wspólnego podwórza,
• właściciel nie może samodzielnie zagospodarować części wspólnej, przebudowywać ani użytkować w sposób sprzeczny z interesem pozostałych właścicieli (np. składować rzeczy na korytarzu),
• właściciele lokali wspólnie finansują bieżące utrzymanie i remonty części wspólnych, np. naprawę dachu, przeglądy techniczne windy czy utrzymanie czystości,
• wspólnota mieszkaniowa zarządza częściami wspólnymi – podejmuje uchwały w sprawie remontów, inwestycji, udostępniania czy najmu tych przestrzeni,
• w przypadku ingerencji w część wspólną (np. samowolnej przebudowy, zamknięcia przejścia, zajęcia korytarza), wspólnota ma prawo żądać przywrócenia stanu zgodnego z przeznaczeniem,
• właściciel, który korzysta z części wspólnej w sposób nieprawidłowy lub naruszający prawa innych, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności cywilnej, np. za spowodowanie szkody lub utrudnianie dostępu innym mieszkańcom.

Tak, podział jednej wspólnoty mieszkaniowej na kilka mniejszych jest teoretycznie możliwy, ale w praktyce jest to proces bardzo złożony i rzadko stosowany. Wymaga spełnienia określonych warunków formalno-prawnych i przeprowadzenia wielu zmian własnościowych oraz organizacyjnych.

Kiedy podział wspólnoty może być możliwy?

Podział wspólnoty jest możliwy tylko wtedy, gdy da się podzielić jedną dużą nieruchomość gruntową, na mniejsze nieruchomości, które mogą obejmować jedną lub kilka działek. Trzeba mieć na względzie nie tylko przepisy Prawa cywilnego i budowlanego, ale także przepisy prawa miejscowego, które może określać minimalną powierzchnię działki pod zabudowę, wielkość przestrzeni biologicznie czynnej, itp. Taki podział może najczęściej dotyczyć dużych, wielobudynkowych osiedli, które zostały zbudowane w etapach i są wyposażone w niezależną infrastrukturę, np. z osobnymi wejściami, instalacjami, licznikami, adresami, itp.

Warunki i procedura podziału:

1. Wyodrębnienie geodezyjne – trzeba podzielić pierwotną nieruchomość na mniejsze i ustanowić dla każdej nowopowstałej nieruchomości odrębną księgę wieczystą.
2. Zgoda właścicieli – właściciele lokali muszą uchwalić podział wspólnoty i wyrazić zgodę na zmiany.
3. Zmiana wpisów w księgach wieczystych – konieczne jest określenie nowych udziałów dla każdej nowopowstałej wspólnoty i dokonanie zmian formalno-prawnych w Sądzie wieczystoksięgowym.
4. Utworzenie nowych wspólnot – każda z nich będzie miała własny zarząd lub zarządcę, osobne konto bankowe i własną dokumentację.

Co może utrudniać podział:

• połączone instalacje i media (np. wspólna kotłownia, sieć wodna, kanalizacyjna),
• wspólny adres lub brak możliwości fizycznego oddzielenia części budynku,
• konieczność zmian w planie zagospodarowania lub podziale nieruchomości.

Podział jednej wspólnoty mieszkaniowej na kilka mniejszych jest możliwy, ale wymaga spełnienia rygorystycznych warunków formalnych, zgody właścicieli oraz dużego zaangażowania organizacyjnego i prawnego. W praktyce takie przypadki są rzadkie i opłacalne głównie tam, gdzie wspólnota obejmuje kilka budynków i każdy z nich może funkcjonować samodzielnie.

Tak, połączenie dwóch lub kilku wspólnot mieszkaniowych jest możliwe, ale wymaga spełnienia określonych warunków formalnych i prawnych. Taki proces nazywa się połączeniem wspólnot i regulowany jest przez przepisy ustawy o własności lokali, Kodeksu cywilnego oraz Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

Jakie warunki muszą zostać spełnione?

1. Wspólnoty muszą obejmować budynki położone na jednej nieruchomości gruntowej (z jedną Księgą wieczystą), co oznacza, że połączenie dwóch i więcej wspólnot wymaga scalenia wszystkich nieruchomości gruntowych w jedną.  
2. Konieczne jest określenie dla wszystkich lokali znajdujących się w łączonych wspólnotach nowych udziałów w nieruchomości wspólnej.
3. Właściciele lokali w łączonych wspólnotach muszą wyrazić zgodę na połączenie, podejmując stosowne uchwały.

Etapy połączenia wspólnot:

1. Analiza prawna i geodezyjna – sprawdzenie czy połączenie jest technicznie i prawnie możliwe.
2. Przygotowanie uchwał – każda wspólnota musi przyjąć uchwałę o połączeniu i zasadach działania nowej wspólnoty.
3. Złożenie dokumentów do sądu wieczystoksięgowego – w celu połączenia ksiąg wieczystych nieruchomości.
4. Utworzenie nowej, jednej wspólnoty mieszkaniowej – powstaje nowa struktura, z jednym zarządem i jedną ewidencją finansową.

Warto wiedzieć:

• połączenie wspólnot może przynieść korzyści organizacyjne i finansowe, np. niższe koszty administracji, wspólne remonty, większą siłę przetargową,
• proces ten jest jednak skomplikowany formalnie i wymaga współpracy właścicieli z wszystkich łączonych wspólnot oraz wsparcia prawnika i notariusza.

Podsumowując:
Połączenie dwóch wspólnot jest możliwe, ale wymaga zgody właścicieli, zgodności prawnej nieruchomości i przeprowadzenia formalnych procedur. To decyzja, która powinna być dobrze przeanalizowana i przygotowana z pomocą specjalistów.

Obowiązek zwoływania zebrania właścicieli lokali (tzw. zebrania rocznego wspólnoty) spoczywa na zarządzie wspólnoty mieszkaniowej lub – jeśli zarząd został powierzony – na zarządcy nieruchomości działającym na podstawie umowy lub uchwały właścicieli lokali.

Zasady zwoływania zebrania:

Zebranie roczne (obowiązkowe):

• musi być zwołane co najmniej raz w roku, do końca I kwartału (czyli do 31 marca). Zwołane, nie oznacza, że zebranie musi się odbyć do tego dnia, zarząd może wyznaczyć późniejszy termin zebrania,
• na zebraniu przedstawiane jest m.in. sprawozdanie finansowe za poprzedni rok, plan gospodarczy na kolejny rok oraz głosowane są uchwały.

Zebranie nadzwyczajne:

• może być zwołane w dowolnym czasie, jeśli wymaga tego sytuacja (np. ważne decyzje, pilne remonty),
• zebranie może zwołać zarząd lub zarządca, lub właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej – składając stosowny wniosek.

Forma zwołania – zawiadomienie powinno być dostarczone właścicielom lokali na co najmniej
7 dni przed terminem zebrania i zawierać: datę, miejsce, godzinę oraz porządek obrad.

Firma administrująca (często nazywana administratorem) działa na zlecenie wspólnoty mieszkaniowej i realizuje bieżące zadania związane z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością wspólną. Nie podejmuje decyzji samodzielnie – wykonuje je zgodnie z uchwałami właścicieli lub poleceniami zarządu wspólnoty.

Główne obowiązki firmy administrującej:

Zarządzanie techniczne:

• zlecanie przeglądów i kontroli technicznych (np. przeglądy instalacji, dźwigów, kominiarskie, gazowe),
• organizowanie konserwacji, napraw i remontów części wspólnych,
• nadzorowanie firm serwisowych i ekip remontowych,
• reagowanie na zgłoszenia awarii.

Zarządzanie finansowe:

• naliczanie opłat (czynsz, fundusz remontowy, media lokalowe),
• prowadzenie ewidencji wpłat i rozliczeń,
• przygotowywanie sprawozdań finansowych i planów gospodarczych,
• windykacja zaległości.

Obsługa administracyjna:

• przygotowywanie i wysyłka korespondencji do właścicieli,
• organizacja zebrań wspólnoty i sporządzanie protokołów,
• przygotowywanie projektów uchwał,
• przechowywanie dokumentacji wspólnoty.

Współpraca z zarządem wspólnoty:

• bieżące doradztwo i wsparcie w sprawach organizacyjnych,
• realizacja uchwał i decyzji właścicieli,
• reprezentowanie wspólnoty wobec dostawców usług, urzędów, firm zewnętrznych (w granicach udzielonego pełnomocnictwa).

Firma administrująca to wykonawca codziennych obowiązków wspólnoty – zajmuje się wszystkim, co jest potrzebne do sprawnego funkcjonowania budynku. Dzięki niej wspólnota może działać profesjonalnie i zgodnie z przepisami, bez konieczności bezpośredniego zaangażowania każdego właściciela w sprawy techniczne i formalne.

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje w formie uchwał, które zatwierdzane są przez właścicieli lokali. Uchwały dotyczą wszystkich spraw przekraczających zakres zarządu zwykłego. Ustawa o własności lokali szczegółowo wylicza zakres tego rodzaju spraw, np. dotyczących wyboru zarządu wspólnoty i zatwierdzenia wysokości jego wynagrodzenia, przyjęcia planu gospodarczego i wysokości opłat, ale jest to katalog otwarty, więc zaleca się, aby uchwałami zatwierdzać także inne, istotne lub kontrowersyjne czynności, które w ustawie nie zostały wymienione.

Główne zasady podejmowania decyzji:

Zgromadzenie właścicieli (zebranie wspólnoty)

• odbywa się co najmniej raz w roku,
• omawiane są sprawy bieżące, przedstawiane jest sprawozdanie za rok poprzedni i plan finansowy na rok bieżący,
• właściciele głosują nad uchwałami.

Głosowanie nad uchwałami może odbywać się:

• na zebraniu (osobiście lub przez pełnomocnika),
• w trybie obiegowym – poprzez zbieranie podpisów pod uchwałą,
• mieszanym – część głosów zebrana na zebraniu, część później.

Sposób liczenia głosów:

• domyślnie głosy liczone są według udziałów w nieruchomości wspólnej (czyli im większy lokal, tym większy udział),
• wspólnota może ustalić, np. w umowie zawartej przez wszystkich członków wspólnoty lub w uchwale (liczonej udziałami) – że w określonych sprawach obowiązuje zasada: „jeden właściciel = jeden głos”.

Większość potrzebna do podjęcia/odrzucenia uchwały liczona jest według udziałów – za przyjęciem lub odrzucaniem uchwały muszą zagłosować właściciele lokali reprezentujący ponad 50% udziałów.

Kto może zainicjować uchwałę?

• zarząd wspólnoty,
• właściciele lokali reprezentujący co najmniej 10% udziałów – ustawa co prawda przewiduje, że właściciele posiadający ww. wielkość udziałów mogą wystąpić do zarządu z wnioskiem o zwołanie zebrania, ale można przyjąć, że w oparciu o złożony wniosek zarząd może poddać uchwałę pod głosowanie obiegowe,
• każdy właściciel lokalu, jeśli zarząd wyrazi na to zgodę.

Wspólnota mieszkaniowa działa demokratycznie – decyzje podejmowane są w formie uchwał przez właścicieli. Każdy właściciel ma prawo głosu i wpływ na kształtowanie polityki i wydatków wspólnoty. Warto aktywnie uczestniczyć w zebraniach i głosowaniach, by współdecydować o swojej nieruchomości.

Właścicielom lokali we wspólnocie mieszkaniowej przysługuje szereg uprawnień wynikających wprost z ustawy o własności lokali. Najważniejsze z nich to:

Prawo do współdecydowania

Właściciele mają realny wpływ na funkcjonowanie wspólnoty – uczestniczą w podejmowaniu decyzji poprzez:

• udział w zebraniu rocznym wspólnoty,
• głosowanie nad uchwałami (np. remonty, budżet, wybór zarządu wspólnoty),
• zatwierdzanie planów gospodarczych i wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• zgłaszanie własnych propozycji uchwał.

Każdy właściciel dysponuje liczbą głosów proporcjonalną do swojego udziału w nieruchomości wspólnej (chyba że wspólnota przyjęła zasadę „jeden lokal = jeden głos”).

Prawo kontroli zarządu/zarządcy

Właściciele lokali posiadają pełny dostęp do dokumentów wspólnoty, w tym mogą:

• przeglądać umowy zawarte przez wspólnotę (np. z firmą administrującą nieruchomością, firmami serwisowymi),
• kontrolować sposób wydatkowania środków poprzez wgląd w rozliczenia, faktury, protokoły z zebrań, uchwały,
• żądać od zarządu/zarządcy informacji i wyjaśnień dotyczących stanu finansów wspólnoty i innych spraw,
• domagać się wyjaśnień i uzasadnień podejmowanych przez zarząd/zarządcę decyzji,
• zadawać pytania dotyczące bieżących spraw wspólnoty.

Prawo do zgłaszania wniosków i spraw do rozpatrzenia

Właściciele mogą wnioskować np. o:

• przeprowadzenie remontu,
• zmianę firm serwisowych,
• wprowadzenie zmian organizacyjnych (np. regulaminu porządku domowego).

Prawo do zaskarżania uchwał

Jeśli właściciel uważa, że uchwała jest sprzeczna z prawem lub narusza jego interesy, ma prawo wnieść pozew do sądu o jej uchylenie – w terminie 6 tygodni od daty jej podjęcia, a w zasadzie od dnia zawiadomienia właściciela o podjęciu uchwały.

Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej mają szereg uprawnień, w tym wpływ na decyzje dotyczące nieruchomości. Mogą głosować nad uchwałami, zatwierdzać plany finansowe, kontrolować działania zarządu oraz zaskarżać uchwały. Równocześnie spoczywają na nich obowiązki, przede wszystkim udział w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej oraz przestrzeganie zasad wynikających z uchwał wspólnoty i przepisów prawa.
Wspólnota to forma nie tylko współodpowiedzialności, ale również współzarządzania.

Wspólnota mieszkaniowa to jednostka organizacyjna nieposiadająca formalnie osobowości prawnej, ale może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania oraz posiada zdolność sądową (może pozywać i być pozywaną). Wspólnotę tworzą właściciele wszystkich samodzielnych lokali, tych wyodrębnionych prawnie (z własną Księgą wieczystą) oraz niewyodrębnionych, np. należących do pierwotnego właściciela całej nieruchomości, np. dewelopera lub gminy. Powstaje ona automatycznie, tj. z mocy samego prawa, z chwilą wyodrębnienia prawnego pierwszego lokalu. Wspólnota powołana jest do zarządzania nieruchomością wspólną. Stanowią ją te części nieruchomości, które nie służą do użytku na zasadzie wyłączności poszczególnym właścicielom lokali (grunt, mury, dach, korytarze, windy, wyposażenie techniczne nieruchomości, itp.). W skład wspólnoty może wchodzić jeden lub więcej budynków posadowionych na jednej lub kilku działkach gruntu, pod warunkiem, że wszystkie te działki tworzą jedną nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Główne cechy wspólnoty mieszkaniowej:

• zarządza nieruchomością wspólną, czyli podejmuje decyzje dotyczące bieżącego utrzymania, napraw, remontów, finansów itp.,
• zarządzanie odbywa się poprzez dedykowane struktury: zarząd właścicielski (jedno lub wieloosobowy, w skład, którego mogą wchodzić jedynie osoby fizyczne, najczęściej wyłaniane spośród członków wspólnoty) lub może powierzyć zarządzanie podmiotowi zewnętrznemu, tj. zarządcy, którym jest przedsiębiorca zajmujący się zarządzaniem nieruchomościami (zarząd powierzony),
• właściciele uczestniczą w podejmowaniu decyzji, głosując nad uchwałami podejmowanymi na zebraniach, w tzw. trybie obiegowym lub w systemie mieszanym,
• właściciele zachowują relatywnie duży wpływ na zarządzanie nieruchomością, ponieważ mają ustawowo zagwarantowane nie tylko prawo głosu, w tym w zakresie zatwierdzania planów gospodarczych i wysokości zaliczek na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ale także prawo kontroli działań zarządu oraz zaskarżania uchwał do sądu.

Funkcjonowanie w strukturze wspólnoty mieszkaniowej daje właścicielom lokali realny wpływ na to, jak wygląda i funkcjonuje ich nieruchomość, ale jednocześnie wymaga ich zaangażowania oraz współpracy między współwłaścicielami.

Czynsz mieszkaniowy, a poprawnie zaliczka na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz mediów dostarczanych do lokalu za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, to miesięczne płatności wnoszone przez właścicieli lokali na pokrycie ww. kosztów. Struktura tych opłat zazwyczaj przedstawia się następująco:

Zaliczka na sfinansowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się m.in. wydatki na:

• utrzymanie czystości i porządku,
• wynagrodzenie zarządu wspólnoty oraz zarządcy/administratora,
• energia elektryczna zużywana w częściach wspólnych (klatki schodowe, windy, garaże),
• ubezpieczenie budynku,
• utrzymanie wind, domofonu,
• przeglądy techniczne i obowiązkowe kontrole (np. gazowe, kominiarskie, UDT),
• koszty konserwacji i drobnych napraw części wspólnych.

Zaliczka na Fundusz remontowy – gromadzone środki są przeznaczane na zaplanowane lub awaryjne prace remontowe nieruchomości wspólnej (np. elewacji, dachu, instalacji, itp.).

Zaliczka na inne Fundusze celowe – np. okresowej legalizacji indywidualnych (lokalowych) liczników mediów.

Zaliczka na pokrycie kosztów zużywanych w lokalach mediów, ale dostarczanych i rozliczanych za pośrednictwem wspólnoty, w tym:

• centralne ogrzewanie,
• zimna i ciepła woda,
• odprowadzanie ścieków,
• odbiór nieczystości stałych (śmieci) – jeśli nie są rozliczane indywidualnie.

Wysokość „czynszu” będzie się różnić w zależności od wielkości lokalu, co przekłada się na wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, ale także zależnie od decyzji wspólnoty zawartych w uchwałach, np. w zakresie wpłat na tzw. Fundusz licznikowy.

Główna różnica między mieszkaniem w spółdzielni mieszkaniowej a we wspólnocie mieszkaniowej dotyczy – zależnie od statusu prawnego lokalu – jego własności, sposobu zarządzania nieruchomością oraz relacji właścicieli lub użytkowników lokali z zarządcą.

Własność i zarządzanie:

1. Wspólnota mieszkaniowa:

• wspólnota zarządzana jest w oparciu o przepisy prawa, głównie Ustawę o Własności Lokali (z dn. 24.06.1994 r. z późn. zm.) oraz skutecznie podjęte przez właścicieli lokali uchwały,
• każdy lokal ma pełną własność, a właściciele współdzielą nieruchomość wspólną (np. dach, klatki schodowe, instalacje),
• właściciele lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową, która samodzielnie podejmuje decyzje (np. poprzez uchwały) i wybiera zarząd (właścicielki lub powierzony),
• właściciele lokali mają bezpośredni wpływ na wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym remonty, a w konsekwencji na wysokość opłat.

2. Spółdzielnia mieszkaniowa:

• spółdzielnia funkcjonuje w oparciu o przepisy prawa, głównie Ustawę Prawo Spółdzielcze (z dn. 16.09.1982 r. z późn. zm.) oraz Ustawę o Spółdzielniach Mieszkaniowych (z dn. 15.12.2000 r. z późn. zm.), a także jej statutu,
• lokal (mieszkalny lub użytkowy) może posiadać różny status prawny, w tym: pełną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe, a także lokatorskie prawo do lokalu, dające prawo do korzystania z danego lokalu,
• nieruchomością zarządza zarząd spółdzielni (wspomagany i kontrolowany przez radę nadzorczą), który podejmuje decyzje także w imieniu mieszkańców, bez względu na status prawny lokalu,
• wpływ mieszkańców na zarządzanie jest ograniczony – decyzje w zakresie kosztów utrzymania podejmowane są jedynie przez zarząd i radę nadzorczą.

Decyzyjność:

• Wspólnota: właściciele podejmują decyzje bezpośrednio, np. w głosowaniach,
• Spółdzielnia: decyzje podejmuje zarząd spółdzielni samodzielnie lub wspólnie z radą nadzorczą, a w sprawach istotnych po akceptacji walnego zgromadzenia spółdzielców.

Opłaty i rozliczenia:

• Wspólnota działa na zasadzie non-profit – opłaty wynikają z rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Właściciele wnoszą miesięczne zaliczki proporcjonalnie do udziałów. Po zakończeniu okresu rozliczeniowego następuje rozliczenie – może wystąpić nadpłata lub niedopłata.
• Spółdzielnia może naliczać opłaty według wewnętrznych zasad, które obejmują również koszty funkcjonowania samej spółdzielni. Opłaty te są zwykle stałe i nie podlegają rocznemu rozliczeniu – wyjątkiem są media dostarczane do lokali, które są rozliczane osobno.

Podsumowując, wspólnota mieszkaniowa daje właścicielom większą kontrolę i przejrzystość, ale też więcej obowiązków. Spółdzielnia mieszkaniowa oznacza mniejsze zaangażowanie właścicieli, ale też mniejszy wpływ na decyzje dotyczące nieruchomości.