Czym jest „czynsz administracyjny” i od czego zależy jego wysokość?

Wielu właścicieli mieszkań zastanawia się, dlaczego ich miesięczne opłaty różnią się od tych, które ponoszą ich sąsiedzi z większych lokali albo znajomi mieszkający w nowoczesnych, „prestiżowych” osiedlach. W potocznym języku opłaty te mieszkańcy określają jako „czynsz administracyjny”. Wyjaśniamy, co wpływa na wysokość czynszu i comiesięczne opłaty.

Jak ustalane są miesięczne opłaty?

To, co miesięcznie wpłacamy na konto wspólnoty mieszkaniowej, nie jest czynszem – przynajmniej nie w rozumieniu prawnym. To zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, czyli wszystkiego, z czego korzystamy wspólnie:

• klatek schodowych,
• korytarzy,
• garaży,
• wind,
• śmietników,
• chodników,
• trawników,
• placów zabaw.

Do tego dochodzą inne zobowiązania finansowe, które, zgodnie z ustawą, obciążają wszystkich właścicieli lokali.

Wysokość tej opłaty ustalana jest zazwyczaj w formie stawki za metr kwadratowy powierzchni lokalu i obliczana na podstawie rocznego planu gospodarczego, obejmującego wszystkie koszty niezbędne do utrzymania nieruchomości. Plan ten uchwalany jest przez wspólnotę najczęściej na początku roku. Po jego zakończeniu zaliczki są rozliczane na podstawie rzeczywistych wydatków.

Innymi słowy: to nie zarząd czy administrator ustala wysokość opłat według własnego uznania – robi to w oparciu o przewidywane koszty funkcjonowania osiedla/ budynku. I choć może brzmieć to sucho, w rzeczywistości za każdą liczbą stoją konkretne działania i realne potrzeby mieszkańców.

Trzeba sobie jednak powiedzieć jasno, że wysokość tych opłat nie zależy wyłącznie od metrażu mieszkania. Przeanalizujmy zatem, co właściwie wchodzi w skład tzw. „czynszu administracyjnego” i co wpływa na jego ostateczną wysokość.

Co zawierają miesięczne opłaty?

Na comiesięczny przelew do wspólnoty składa się kilka elementów, z których każdy przeznaczony jest na pokrycie określonych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości:

1. Utrzymanie nieruchomości wspólnej – to podstawowy składnik opłaty, obejmujący wszystkie koszty niezbędne do codziennego funkcjonowania osiedla/ budynku.
   W jego skład wchodzą m.in.:
2. koszty mediów, takich jak energia elektryczna i ogrzewanie, a także woda zużywana np. do podlewania zieleni,
3. przeglądy techniczne (budowlane, kominiarskie, elektryczne, gazowe, UDT),
4. konserwacje i drobne naprawy,
5. przeglądy i serwisowanie urządzeń, systemów i instalacji przeciwpożarowych,
6. wynagrodzenie zarządcy nieruchomości i koszty administracyjne,
7. ochrona osiedla, monitoring,
8. usługi sprzątania budynku oraz pielęgnacji zieleni wokół nieruchomości,
9. opłaty za ubezpieczenie budynku, prowadzenie konta bankowego wspólnoty oraz inne koszty operacyjne.
10. Fundusz remontowy – to rezerwa środków przeznaczona na większe, planowe lub awaryjne prace remontowe. Jego wysokość (liczona zazwyczaj jako stawka za m² lokalu) może znacząco się różnić pomiędzy wspólnotami, ponieważ zależy od:
11. wieku i stanu technicznego budynku,
12. zakresu napraw przewidzianych,
13. technologii, w jakiej budynek został wykonany,
14. a nawet od tego, czy deweloper wykonał wszystkie prace objęte gwarancją i rękojmią.
15. Media i usługi związane z lokalem – to opłaty rozliczane indywidualnie, w zależności od rzeczywistego zużycia lub ustalonych wskaźników:
16. zimna i ciepła woda oraz odprowadzanie ścieków – najczęściej według wskazań liczników,
17. ogrzewanie –uzależnione od tego czy osiedle/ budynek podłączony jest do sieci miejskiej, czy posiada własne źródło ciepła oraz od sposobu naliczania opłat (według zużycia, powierzchni lokalu lub ryczałtowo),
18. wywóz odpadów – uzależniony od lokalnych przepisów i naliczany np. od liczby mieszkańców, powierzchni mieszkania lub zużycia wody.
19. Utrzymanie miejsca w hali garażowej (jeśli dotyczy)

Jeśli właściciel lokalu posiada miejsce postojowe, jego utrzymanie również generuje dodatkowe koszty. Mogą być one naliczane na kilka sposobów, w zależności od formy prawnej oraz przyjętych zasad:

• jako opłata za korzystanie z części wspólnej hali garażowej,
• jako udział w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej,
• jako opłata za wyłączne prawo do użytkowania konkretnego miejsca postojowego.

Od czego zależy wysokość opłat do wspólnoty mieszkaniowej?

Powyżej omówiliśmy, co może składać się na opłaty wnoszone do wspólnoty mieszkaniowej. Teraz przyjrzymy się temu, od czego tak naprawdę zależy wysokość miesięcznych opłat.

Intuicja może podpowiadać, że większe mieszkanie to automatycznie wyższe koszty – nic bardziej mylnego. Rzeczywistość okazuje się znacznie bardziej złożona.

Jakie więc czynniki mają realny wpływ na wysokość tzw. „czynszu administracyjnego”?

1. Powierzchnia mieszkania i udział w nieruchomości wspólnej
   Podstawowa zasada mówi: im większe mieszkanie, tym większy udział w częściach wspólnych budynku, a co za tym idzie – większa część wspólnych kosztów do pokrycia przez danego właściciela.
2. Liczba miejsc parkingowych
   Dodatkowe miejsce postojowe to nie tylko wygoda, ale również dodatkowa opłata – liczona zazwyczaj od liczby posiadanych miejsc lub od wielkości udziału w kosztach utrzymania garażu.
3. Zakres i jakość świadczonych usług
   Budynki wyposażone w windę, monitoring, ochronę, nowoczesną wentylację czy systemy przeciwpożarowe generują wyższe koszty eksploatacyjne. Im więcej takich rozwiązań technicznych – tym wyższe miesięczne opłaty.
4. Stan techniczny nieruchomości
   Starsze budynki są bardziej narażone na awarie i wymagają częstszych napraw oraz remontów, co automatycznie zwiększa potrzebę gromadzenia środków na funduszu remontowym i tym samym przekłada się na wyższe stawki za 1 m².
5. Teren zewnętrzny i jego zagospodarowanie
   Boisko, plac zabaw, drogi wewnętrzne, fontanny, stawy, ogródki, oświetlenie czy mała architektura – wszystko to generuje koszty. Im większy teren do utrzymania, tym większe miesięczne wydatki wspólnoty.
6. Rozwiązania technologiczne i ekologiczne
   Budynki wyposażone w pompy ciepła, instalacje fotowoltaiczne, baterie kompensujące moc bierną czy rekuperację mogą w dłuższej perspektywie obniżać koszty eksploatacji, ale ich instalacja, utrzymanie i serwisowanie również mają swoją cenę.
7. Faktyczne zużycie mediów
   Rachunki za media w dużej mierze zależą od stylu życia mieszkańców. Regularne kąpiele zamiast prysznica, wysoka temperatura w mieszkaniu zimą, częste pranie, gotowanie czy długie zmywanie – wszystko to wpływa na wyższe zużycie wody, ciepła i energii.

Skąd biorą się różnice w opłatach do wspólnoty?

Zastanawiasz się, dlaczego Twój sąsiad lub znajomy płaci mniej?Choć to pytanie pada często i brzmi prosto, odpowiedź wcale taka oczywista nie jest i zależy od wielu zmiennych czynników.

Sąsiad może:

• nie posiadać miejsca parkingowego,
• mieszkać w budynku z niższym funduszem remontowym,
• korzystać z mediów lokalowych bardziej oszczędnie (zużywać mniej wody, nie przegrzewać mieszkania),
• mieć mieszkanie w lepiej ocieplonym budynku,
• osiedle/ budynek jest podłączona do własnej instalacji fotowoltaicznej,
• korzystać z innej formy rozliczeń (np. odczyty licznikowe zamiast ryczałtu),
• lub po prostu jego opłaty zostały nieadekwatnie naliczone i czeka go korekta po rozliczeniu rocznym.

„Czynsz administracyjny” to coś znacznie więcej niż pojedyncza kwota widoczna na miesięcznym przelewie. To złożony zestaw opłat – zarówno wspólnych, jak i indywidualnych – zależny od wielu czynników: wielkości mieszkania, udziału w nieruchomości, zakresu świadczonych usług, stanu technicznego budynku, dostępnych udogodnień oraz stylu życia mieszkańców.

Zamiast więc porównywać wyłącznie same kwoty, warto przyjrzeć się szczegółom i zrozumieć, za co dokładnie płacimy – bo gdy przeliczymy wszystkie koszty na 1 m², może się okazać, że to właśnie nasze mieszkanie jest utrzymywane relatywnie taniej niż inne.

Jeśli zależy Ci na wpływie na wysokość tych opłat – aktywnie uczestnicz w życiu wspólnoty. Bierz udział w zebraniach, analizuj plan gospodarczy, zadawaj pytania zarządcy. W końcu to mieszkańcy wspólnie podejmują decyzje, które przekładają się na realne koszty życia.